MANUAL DE CONVIVENCIA
CAPITUILO I. GENERALIDADES
Urbanización “BOSQUES
DE MILAN”, es una persona jurídica de naturaleza civil sin ánimo de lucro
conformada por asociados, titulares del derecho de dominio de unidades privadas
y residentes. El objeto de la persona jurídica es
administrar correcta y eficazmente los bienes y servicios comunes, manejar los
asuntos de interés común de los propietarios y residentes y cumplir y hacer
cumplir la Ley y el reglamento de propiedad; debe mantener sus actividades
dentro de los principios generales de función social y ecológica de la
propiedad, de protección, integración y conservación funcional, ambiental y de
armonía estética, organizando su funcionamiento y realizando todos los actos y
contratos convenientes y/o necesarios para procurar una mejor calidad de vida y
una convivencia armónica de los copropietarios, moradores y usuarios; con respeto por las normas
urbanísticas en su construcción, desarrollo, reformas, funcionamiento y
mantenimiento una integración con la vecindad y el municipio en los aspectos
urbanísticos y cívicos; procurando conservar en niveles tolerables para
convivencia y funcionalidad la incidencia o inmisión de señales visuales, de
ruido, olor, partículas y cualquier otro elemento que, generado dentro de la
Urbanización Bosques de Milán o de algunas de sus unidades privadas,
trascienden hacia la vecindad.
ARTICULO 1º FUNCION SOCIAL Y ECOLOGICA DE LA PROPIEDAD
En arreglo con lo
dispuesto por el Articulo 58 de la Constitución Política de Colombia, la
propiedad es una función social que implica obligaciones. Como tal le es inherente una función ecológica.
El Manual de Convivencia reconoce y respeta el derecho sobre la propiedad
privada y la función social y ecológica que le asigne la Constitución
Política. En ejerció del derecho de
propiedad, su titular se ceñirá a lo dispuesto por la normatividad urbanística
vigente.
ARTICULO 2º. CONVIVENCIA PACIFICA Y SOLIDARIDAD SOCIAL
En arreglo con lo
dispuesto por el Artículo 2º Constitución Política de Colombia constituye fin
esencial del estado el de mantener la integridad territorial y asegurar la
convivencia pacífica y la vigencia de un orden justo. Sobre la base de lo
anterior, el Manual de Convivencia se inspira en el principio de la convivencia
pacífica y la solidaridad social, garantizando a través de mecanismos democráticos precisos y la fijación de
derechos y obligaciones para los titulares de derechos de propiedad sobre las
unidades privadas que conforman la Urbanización Bosques de Milán la adecuada
convivencia y cooperación. Así como el
fomento de la solidaridad.
ARTICULO 3º. RESPETO A LA DIGNIDAD HUMANA
Conforme a lo prescrito
por el Artículo 1º de la Constitución Política de Colombia, constituyen
fundamentos del Estado Colombiano entre otros, el respeto a la dignidad humana,
el trabajo y el interés general prevaleciente.
El Manual de Convivencia promueve, a través de sus normas, estos
principios fundamentales y en general, el de todos aquellos que garanticen el
respeto por la persona, el de su trabajo como un derecho fundamental y la
obligatoria primacía del interés general sobre el interés particular. De la misma manera, los titulares de derechos
de propiedad sobre las unidades privadas que conforman la Urbanización Bosques
de Milán quedan obligados a respetar estos derechos, como también a anteponer
el interés general frente a sus derechos particulares.
ARTICULO 4º. DERECHO AL DEBIDO PROCESO
El Articulo 29º Constitución
Política de Colombia dispone el principio aplicativo del debido proceso a toda
clase de actuaciones judiciales y administrativas. El Manual de Convivencia establece claramente
que las actuaciones de la Asamblea y la Junta Directiva de la Junta, tendientes
a la imposición de sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias,
deberán consultar el debido proceso, el derecho de defensa, contradicción e
impugnación. A todos los titulares de
los derechos de propiedad sobre las unidades privadas que conforman la
Urbanización Bosques de Milán se les garantiza el respeto del ejercicio de
estos derechos. De la misma manera, este titular atenderá el cumplimiento de
sus derechos y obligaciones y la formulación de sus solicitudes, peticiones y
reclamos con arreglo a estos mismos procedimientos:
CAPITULO II.
DEFINICIONES
Para la interpretación
del Manual de Convivencia, se deben tener en cuenta las siguientes
definiciones:
ARTICULO 5º. BIENES PRIVADOS O DE DOMINIO PARTICULAR
Inmuebles debidamente
delimitados, funcionalmente independientes, de propiedad y aprovechamiento
exclusivo, integrantes de la Urbanización Bosques de Milán con salida a la vía
publica directamente o por pasaje común.
ARTICULO 6º. BIENES COMUNES
Partes de La
Urbanización Bosques de Milán, pertenecientes en proindiviso a todos los
propietarios de bienes privados, que por su naturaleza o destinación permiten o
facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad,
uso, goce o explotación de los bienes de dominio particular.
ARTICULO 7º. BIENES COMUNES ESENCIALES
Bienes indispensables
para la existencia, estabilidad, conservación y seguridad de la Urbanización Bosques de Milán, así como los imprescindibles
para el uso disfrute de los bienes de dominio particular. Los demás tendrán el carácter de bienes
comunes no esenciales.
ARTICULO 8º. EXPENSAS COMUNES NECESARIAS
Erogaciones necesarias
causadas por la Junta y la presentación de los servicios comunes esenciales
requeridos para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes
de la Urbanización Bosques de Milán.
ARTICULO 9º. COEFICIENTES DE COPROPIEDAD
Índices que establecen
la participación porcentual de cada uno
de los copropietarios de bienes de
dominio particular en los bienes comunes de la Urbanización Bosques de
Milán. Definen además su participación
en la Asamblea de Propietarios y la proporción con que cada uno contribuirá en
las expensas comunes de la Urbanizacion.
ARTICULO 10º. AREA PRIVADA CONSTRUIDA
Extensión superficiaria
cubierta de cada bien privado, excluyendo los bienes comunes localizados dentro
de los linderos, de conformidad con las normas legales.
ARTICULO 11º. APLICACIÓN POR ANALOGIA
Cuando no se encuentre
en este reglamento disposición expresamente aplicable a un caso determinado, se
aplicaran en su orden:
·
La Constitución Política de
Colombia; los principios orientadores indicados anteriormente.
·
La Ley 675 de 2001; El
principio de la analogía que establece la Ley 153 de 1887 (Art. 8º); Las
disposiciones legales sobre asociaciones y corporaciones sin ánimo de lucro.
·
Las disposiciones del Código
Civil o normas legales supletorias, Las normas del Código de Comercio en lo
relacionado con el trámite y funcionamiento de los mecanismos alternativos para
la solución de conflictos, sus formalidades y procedimientos; los principios
generales de derecho la jurisprudencia nacional y la doctrina.
CAPITULO III.
DESTINO DEL INMUEBLE
La utilización de la
Unidades Privadas, de la Urbanización Bosques de Milan, han sido construidas
para uso residencial y social en menor proporción, deberá hacerse de acuerdo
con su naturaleza y destinación.
Conforme al presente reglamento y la Ley, teniendo especial cuidado en
la preservación del medio ambiente, la armonía estética de la copropiedad y el
respeto a las normas urbanísticas vigentes.
Su destino no podrá ser variado.
CAPITULO IV RECURSOS
PATRIMONIALES DE LA PERSONA JURIDICA
Estarán conformados por
los ingresos provenientes de las cuotas comunes ordinarias y extraordinarias,
multas, intereses, fondo de imprevistos, contraprestaciones económicas
obtenidas de la explotación de bienes comunes, y demás bienes e ingresos que
adquiera o reciba a cualquier titulo para el cumplimiento de su objetivo.
ARTICULO 12º. FONDO
DE IMPREVISTOS.
La persona jurídica
construirá un fondo para atender obligaciones o expensas imprevistas, el cual
se formara e incrementara con un porcentaje de recargo no inferior al uno por
ciento (1%) sobre el presupuesto anual de gastos comunes y con los demás
ingresos que la asamblea general considere pertinentes. La Asamblea podrá suspender su cobro cuando
el monto disponible alcance el cincuenta por ciento (50%) del presupuesto
ordinario de gastos del respectivo año.
El Presidente de la Junta podrá disponer de tales recursos, previa
aprobación de la asamblea general y de conformidad con lo establecido en este
reglamento.
PARAGRAFO 1. El cobro a los
propietarios de cuotas para cubrir expensas extraordinarias adicionales al
porcentaje de recargo referido solo podrá aprobarse cuando los recursos del
fondo sean insuficientes para atender las erogaciones a su cargo.
ARTICULO 13. EXPENSAS COMUMES Y CUOTAS PARA ATENDERLAS.
OBLIGATORIEDAD. SOLIDARIDAD. EXPENSAS COMUNES.
Son las erogaciones
causadas por la Junta para la prestación de los servicios comunes requeridos
para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes. Se llaman expensas comunes necesaria u
ordinarias cuando las erogaciones se causen para la prestación de servicios
comunes esenciales, es decir, los servicios necesarios para el mantenimiento,
reparación, reposición, reconstrucción y vigilancia de los bienes comunes, así
como los servicios públicos esenciales relacionados con estos. Las cuotas para atender las expensas comunes
necesarias y ordinarias son obligatorias.
Las cuotas para atender las expensas comunes diferentes de las
necesarias tendrán carácter obligatorio cuando sean aprobadas por una mayoría
calificada del setenta por ciento (70%) de los propietarios que integran la
Urbanizacion Bosques de Milán.
·
El pago de cuotas para la
atención de las expensas necesarias será siempre a cargo del propietario de la
unidad de dominio privado.
·
El pago de la cuota de
administración será de obligatorio cumplimiento por parte del propietario.
·
Para efectos de las cuotas
para cubrir las expensas comunes ordinarias, existirá solidaridad en su pago
entre el propietario y el tenedor a cualquier titulo de bienes de dominio
privado.
·
Igualmente, existirá
solidaridad en su pago entre el propietario anterior y el nuevo propietario del
respectivo bien privado, respeto de las cuotas no pagadas por el primero, al
momento de llevarse a cabo la transferencia del derecho de dominio. A la
escritura de transferencia de dominio de un bien inmueble sometido a propiedad
horizontal deberá aportarse paz y salvo de las contribuciones a las expensas
comunes y a las obligaciones pecuniarias expedido por el Representante Legal de
la Junta.
·
Cuando el dominio de un bien
privado perteneciente en común y proindiviso a dos o más personas, cada una de
ellas será solidariamente responsable del pago de la totalidad de las cuotas
para sufragar las expensas comunes correspondientes a dicho bien, sin perjuicio
de repetir lo pagado contra sus comuneros, en la proporción que les
corresponda.
ARTICULO 14. INCUMPLIMIENTO EN EL PAGO DE CUOTAS PARA
ATENDER LAS EXPENSAS
EFECTOS
·
El retardo en el cumplimiento
del pago de cuotas para atender las expensas causara intereses de mora,
equivalentes a una y media veces el interés bancario corriente, certificado por
la Superintendencia Financiera de Colombia, sin perjuicio de que la asamblea general, con una mayoría
calificada del 70% de los propietarios que integran la Urbanización Bosques de Milán,
establezca su interés inferior.
·
Mientras subsista este
incumplimiento, tal situación deberá ponerse en conocimiento de los
propietarios, de los moradores y de los eventuales compradores.
·
El retardo en el
incumplimiento del pago de las cuotas para atender las expensas podrá generar
el cobro ejecutivo de aquellas con sus correspondientes intereses. El acta de toda asamblea de la Urbanización
Bosques de Milán incluirá la lista de los propietarios que se encuentren en
mora con las cifras correspondientes a cada uno debidamente discriminadas.
CAPITULO V. PROCEDIMIENTOS ESPECIALES
ARTICULO 15. SOLUCION DE CONFLICTOS
Cuando se presente una
controversia que pueda surgir con ocasión de la vida comunitaria o de la
aplicación o interpretación de la Ley de este reglamento o del reglamento
interno. Ya sea entre tenedores o
propietarios, entre ellos y el Presidente de la Junta u otro órgano de
dirección o control de la persona jurídica. Su solución se someterá al Comité
de Convivencia.
Fortalecer las
relaciones de vecindad que se consignaran en un acta suscrita por las partes y
por los miembros del Comité. Pero en
ningún caso podrá imponer sanciones.
PARAGRAFO 1. Las
partes también podrán acudir a los mecanismos alternos para la solución de
conflictos, de acuerdo a lo establecido en las normas legales que regulan la materia.
PARAGRAFO 2. Los procedimientos internos de concertación no
constituyen un trámite previo
obligatorio para ejercitar las acciones policivas, penales y civiles
correspondientes.
ARTICULO 16. COMITÉ DE CONVIVENCIA
Estará integrado por
cinco (5) personas, para periodos prorrogables de un (1) año elegidos por la
asamblea general de propietarios. Los
miembros del Comité de Convivencia
pueden ser reelegidos indefinidamente y así se entenderá mientras no se
produzca nueva elección; pero podrán ser removidos en cualquier tiempo.
PARAGRAFO 1. El
comité consagrado en el presente artículo, en ningún caso podrá imponer
sanciones.
ARTICULO 17. TIPIFICACION DE FALTAS
Las faltas o el
incumplimiento de las obligaciones no pecuniarias que tengan su consagración en
la Ley, y en el reglamento de propiedad horizontal por parte de los
copropietarios, tenedores o terceros por lo que estos deben responder, dará
lugar, previo el procedimiento establecido en el artículo 24, a las sanciones
que se determinen en el articulo 23 y sus parágrafos.
ARTICULO 18. SANCIONES POR INCUMPLIMIENTO DE OBLIGACIONES
NO PECUNIARIAS
A.
Publicación en lugares de
amplia circulación de la Urbanización la lista de los infractores con
indicación expresa del hecho o acto que origina la sanción;
B.
Imposición de multas
sucesivas, mientras persista el incumplimiento, que no podrá ser superiores,
cada una, a dos (2) veces el valor de las expensas necesarias mensuales a cargo
del infractor, a la fecha de su imposición que, en todo caso, sumadas no podrán
exceder de diez (10) veces dichas expensas;
C.
Restricción al uso y goce de
bienes de uso común no esenciales, tales como zonas de recreación y recogida de
basuras.
PARAGRAFO 1. En ningún caso se podrá restringir el uso de
bienes comunes como aquellos destinados a su uso exclusivo.
PARAGRAFO 2. Para
efectos del presente artículo se consideran conductas sancionables las que
afectan la convivencia, la salubridad, la tranquilidad y seguridad de las
unidades privadas como de los habitantes de la Urbanización Bosques de Milán, y
generarán las siguientes sanciones:
1. El
que enajene o conceda el uso de la unidad privada para sus usos u fines
distintos a los que autoriza este reglamento, incurrirá en amonestación
escrita, y el deber inmediato de ordenar dar el uso a la unidad privada.
2. El
que obstruya en alguna forma las instalaciones de servicios, puertas y demás
elementos que sirvan de locomoción y, en general, dificultar el acceso o paso por
ellos, incurrirá en multas sucesivas de una (1) a dos (2) veces la expensa
común.
3. El
que no comunique al Presidente de todo caso de enfermedad contagiosa o
infecciosa y además no desinfecte su unidad privada, conforme lo determinen las
autoridades de higiene, se hará acreedor a amonestación escrita, y a realizar
una campaña comunitaria tendiente a socializar lo pertinente respeto de dicha
enfermedad.
4. El
que no ejecute oportunamente las reparaciones de su unidad privada, deberá
pagar el valor equivalente a una (1) expensa mensual sucesiva como sanción,
hasta tanto realice la reparación correspondiente.
5. El
que en caso de venta o transferencia del dominio de la unidad privada no
comunique a la Junta el nombre y domicilio del nuevo adquiriente, no se le expedirá
paz y salvo por todo concepto hasta tanto cumpla con el requisito enunciado.
6. El
que realice excavaciones o reparaciones en pisos o paredes comunes, o
introduzca objetos pesados, explosivos, inflamables o corrosivos, o que ejecute
cualquier acto que atente contra la solidez, salubridad y seguridad de la
Urbanización, incurrirá en multa equivalente al valor de una (1) a dos (2)
veces la expensa mensual.
7. El
que cuelgue ropas, alfombras, letreros, avisos o elementos similares en las
paredes o ventanas exteriores o aéreas de uso común externas o internas, será
sancionado con media (1/2) expensa mensual, y si reincide con una (1) expensa
mensual.
8. El
que instale máquinas o aparatos que
produzcan vibraciones o sonidos estridentes que incomoden a los demás propietarios
o causen daños o interfieren los servicios de la Urbanización, será multado con
una (1) expensa mensual.
9. El
que cometa cualquier acto desenfrenado, que perturbe la tranquilidad, la moral
social y las buenas costumbres de la
Urbanización incurrirá en multas
sucesivas de una (1) expensa común. La
conducta reiterada se sancionara con dos (2) veces la expensa común y la
publicación en cartelera de infractores por un lapso de una semana.
10. El
que permita la permanencia de mascotas en área comunes, incurrirá inicialmente
en amonestación privada, y si reincide se le impondrá una multa equivalente a
dos (2) veces la expensa ordinaria mensual.
11. El
que sacuda alfombras o ropas en las ventanas del conjunto, o arroje basuras a
los bienes de propiedad común o privada, se hará acreedor a una amonestación
privada, y de reincidir deberá realizar una campaña comunitaria en todo la
Urbanizacion tendiente a que dicha conducta no se repita.
12. El
que realice cualquier mudanza, en las horas permitidas sin obtener la correspondiente
autorización escrita del Presidente, en la cual se exprese la hora y detalle
del trasteo, no podrá realizar dicho trasteo.
13. Quien
ubique en las áreas comunes, de manera
permanente, objetos de propiedad particular, se le amonestara por escrito de manera
privada, y su reincidencia le conllevara la aplicación de una multa equivalente
a una (1) expensa mensual.
14. Quien
saque la basura al sitio diferente al indicado (zona verde frente a su
propiedad) y en horas no indicadas (día hasta las 8:00 p.m.), incurrirá en
sanción de una (1) expensa ordinaria mensual.
15. El
que por culpa suya permita el hurto de elementos de propiedad de las unidades
privadas se hará acreedor a una sanción de tres (3) expensas mensuales y al
pago de los perjuicios causados.
16. Quien
sobre áreas comunes de uso exclusivo, efectué cualquier tipo de alteración.
Coloque adiciones, realice construcciones en y sobre ellas o destinar cualquier
área de la Urbanización para cualquier actividad ilícita o que esté
expresamente prohibida por la Ley, por este reglamento o por la asamblea, se hará
acreedor a una multa cuatro (4) expensas ordinarias mensuales, sin perjuicio de
las indemnizaciones, las acciones judiciales y sanciones legales
correspondientes.
17. El
que realice trasteos hacia o desde afuera de la Urbanización de Lunes a Viernes
antes de las 8:00 a.m. y después de las 5:00 p.m., los sábados antes de la 9:00
a.m. y después de las 5:00 p.m. y en los días dominicales y festivos antes de
las 11:00 a.m. y después de las 3:00 p.m. incurrirá en una sanción de una (1)
expensa ordinaria mensual.
18. El
que haga o adelante obras en las unidades privadas que generen ruido,
vibraciones, etc., antes de las 8:00 a.m. y después de las 5:00 p.m.; y en los
días dominicales y festivos antes de las 10:00 a.m. y después de las 4:00 p.m.
se hará acreedor a una sanción de una
(1) expensa ordinaria mensual.
19. El
que ubique antenas en la azotea o cubierta de las respectivas torres y/o casas,
sin pedir autorización de la Junta
Directiva incurrirá en una sanción de una (1) expensa ordinaria mensual y se hará
acreedor al retiro de la misma y al pago de las reparaciones y mano de obra a
que dé lugar.
·
Las sanciones que determine
este artículo se aplicaran sin perjuicio de las sanciones legales a que haya
lugar.
·
Para efectos de la
amonestación pública, el cartel de infractores deberá publicarse en un lugar
donde no circulen con frecuencia visitantes; además deberá contener como mínimo
el nombre del infractor, la fecha de la infracción, el acto a sancionar y el tiempo
de publicación.
·
Cuando la sanción consista en
campañas comunitarias, su incumplimiento se sancionara con una (1) expensa
ordinaria mensual.
·
La Asamblea General de
propietarios o la Junta Directiva, si se le delega esta función, podrán en el
manual de convivencia incluir nueva conductas, y sanciones.
·
Excluir o reemplazar las ya
existentes, en todo caso dichas conductas y sanciones se entenderán
incorporadas a este reglamento para todos los efectos legales a que haya lugar.
Lo aquí expuesto se entiende aceptada por los propietarios de las unidades
privadas con la sola firma de la escritura de adquisición del inmueble.
·
Se entienden incorporadas a
este reglamento y en lo que tiene que ver con el manejo de las mascotas, las
normas contenidas en la Ley 746 de 2002 y aquellas que la modifiquen,
reglamenten o adicionen, y en consecuencia el
Presidente debe actuar en consideración a ellas.
·
El propietario, poseedor o
tenedor a cualquier titulo de una unidad privada en la que habite una mascota,
será el responsable por los perjuicios que se generen por los daños que, a las
cosas o a las personas residentes o no en la Urbanización Bosques de Milán,
cause dicha mascota.
ARTICULO
19. PROCEDIMIENTO PARA LA IMPOSICION DE
SANCIONES POR INCUMPLIMIENTO DE OBLIGACIONES NO PECUNARIAS.
Las sanciones previstas en el artículo anterior
serán impuestas por la Junta Directiva, quien deberá respetar los
procedimientos contemplados en este reglamento. Consultando el debido proceso,
el derecho de defensa y contradicción e
impugnación. Para su imposición se
respetará el siguiente procedimiento:
A.
Conocido el hecho violatorio
de la normas de convivencia o el incumplimiento de las obligaciones no
pecuniarias que tengan su consagración en la Ley o los reglamentos por parte de
los propietarios, tenedores o terceros por quienes aquellos deban responder,
además del empleo de las herramientas que los preceptos legales establecen, se
les requerirá por escrito para que en un plazo que, según la gravedad de la
falta y el interés comunitario podrá ser de entre dos (2) y siete (7) días
calendario, el infractor se defienda, contradiga la acusación, la impugne o se
ajuste a las normas que rigen la propiedad horizontal. Si no responde, se
entenderán como ciertos los hechos.
B.
La Junta Directiva, para imponer
la sanción, deberá valorar la intencionalidad del acto, la imprudencia o
negligencia, así como las circunstancias atenuantes, y atenderá criterios de
proporcionalidad y graduación de las sanciones, de acuerdo con la gravedad de
la infracción, la edad y educación del infractor, el daño causado y la
reincidencia.
ARTICULO 20. EJECUCION DE LAS SANCIONES POR INCUMPLIMIENTO
DE OBLIGACIONES PECUNIARIAS Y NO PECUNARIAS.
El Presidente de la
Junta será el responsable de hacer efectivas las sanciones impuestas,
pecuniarias y no pecuniarias, aun acudiendo a la autoridad jurisdiccional o de
policía competente.
Cuando ocurran eventos
previstos, en el Artículo 23 de este Reglamento el Presidente o cualquiera de
los copropietarios podrá requerir la presencia de la policía y demás
autoridades competentes para hacerlas cumplir.
CAPITULO VI. DE LOS DEBERES Y DERECHOS DE LOS PROPIETARIOS
DE LOS BIENES DE DOMINIO PARTICULAR
ARTICULO 21. SUJECCION AL MANUAL DE CONVIVENCIA
Todos los habitantes de
la Urbanización Bosques de Milán, sus dependientes o empleados, los actuales
propietarios o los adquirientes posteriores, los tenedores a cualquier titulo,
los poseedores y los visitantes están obligados a respetar las decisiones que
tomen la Asamblea y la Junta Directiva y están sometidos al cumplimiento de los deberes y obligaciones
que la Constitución, la Ley y el reglamento de propiedad horizontal y los
reglamentos internos imponen, debidamente los bienes que componen la copropiedad conforme a su
natural destino teniendo especial cuidado en la preservación del medio
ambiente, la función social y ecológica y la armonía estética de propiedad, de
modo que se respete la dignidad humana y el desarrollo de la iniciativa privada
dentro de los límites del bien común, no se perturbe el uso legitimo y pacifico
por parte de los demás ni se afecte la debida privacidad y tranquilidad.
ARTICULO 22. DERECHOS DE LOS COPROPIETARIOS
El propietario de una
unidad privada es dueño exclusivo del inmueble delimitado como tal y sobre este
tendrá los derechos de la Ley confiere al propietario de un bien inmueble. Respetando los derechos de las demás personas
de acuerdo con el reglamento y las normas de convivencia de la
copropiedad. Además tendrá los
siguientes derechos:
A.
El de enajenar, gravar, ceder
a cualquier titulo su propiedad privada sin necesidad de autorización de los
demás copropietarios ni de la persona jurídica con las solas limitaciones de la
Ley;
B.
Usar los bienes conforme a su
naturaleza disfrutando de unas condiciones de vida digna, con libre circulación
y posibilidad de organizarse, reunirse y recrearse a su antojo para fines
lícitos. Participando en la vida social comunitaria, haciendo respetar su
privacidad por medios aquí y en las leyes establecidas.
C.
Participar en las asambleas de copropietarios
con voz y voto, directamente o por medio de apoderado;
D.
Hacer sugerencias al
Presidente o la Junta Directiva sobre la administración de los bienes comunes y
de la vida comunitaria,
Las demás que le
otorguen la Ley. Este reglamento y la Asamblea General de copropietarios.
ARTICULO 23. DEBERES
Son deberes generales
de los propietarios y ocupantes de la Urbanización Bosques de Milán: Respetar el manual de convivencia, propender
el mantenimiento de las relaciones pacificas de cooperación y solidaridad,
ejercer sus derechos y cumplir sus obligaciones con total respeto de la
dignidad humana, comportarse de tal manera que se desarrolle la libre
iniciativa dentro de los límites del bien común, cuidando de que no se afecten los derechos de los
demás, participar en las deliberaciones de la asamblea general de
copropietarios y en especial. Los siguientes:
A.
Contribuir al pago de las
expensas necesarias causadas por la Junta y la prestación de servicios comunes
esenciales para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes
en la proporción que le corresponde conforme al reglamento y con base en los
presupuestos aprobados por la asamblea general de copropietarios. Se entienden esenciales los servicios necesarios
para el mantenimiento, reparación, reposición, reconstrucción y vigilancia de
los bienes comunes así como los servicios públicos relacionados con éstos. El pago de las cuotas de sostenimiento deberá
hacerse dentro de los cinco (5) primeros días calendarios de cada mes de
acuerdo con las instrucciones que imparta la Junta Directiva. En el caso de las cuotas extraordinarias y de
las multas, el pago se hará de acuerdo con lo decidido por órgano
administrativo competente para decretarlas.
B.
Usar los bienes de dominio
particular de acuerdo con su naturaleza y destinación, en la forma prevista en
este reglamente.
C.
Efectuar dentro de su propia
unidad privada las reparaciones que sean necesarias para su deterioro no afecte
la estética, el valor o utilidad de los demás, incluidas las redes de servicios
ubicadas dentro del bien privado, cuya omisión puede ocasionar perjuicios a la
Urbanización o a los bienes que lo integran.
D.
Resarcir los daños que
ocasione por su descuido o de las personas por las que debe responder.
E.
Informar al Presidente sobre cualquier hecho que pueda
afectar o poner en riesgo la tranquilidad, la seguridad, la vida y los bienes
de los demás propietarios.
F.
Pedir autorización de la
Junta, cuando deban entrar obreros o personal técnico debidamente identificado
a reparar los bienes privados o comunes.
G.
Informar a la Junta de todo
acto de disposición o transferencia de dominio de su unidad privada o que
signifique cambio de ocupantes.
H.
Incluir en los contratos de
arrendamientos una clausula que obligue a los inquilinos a respetar el reglamento
de Propiedad Horizontal y manual de convivencia.
I.
Informar previamente al
Presidente de cualquier reparación o modificaciones en las unidades privadas con el fin de
coordinar el desarrollo de los trabajos.
J.
Contener las actitudes de
juego, agresividad, bulla, etc, del animal domestico que posea, mantenerlo bajo
su cuidado y control, recoger sus heces, la basura y reparar los daños que
produzca; en las áreas comunes los animales
bullosos, agresivos o potencialmente peligrosos deberán ir sujetos por
medio de collar y provistos de bozal y/o permanecer enjaulados.
K.
Asumir la posición de garante
de los riesgos que puedan ocasionar los miembros de su familia, sus visitantes,
empleados, contratistas, etc. y los animales que tenga a las personas, cosas,
bienes, zonas comunes y unidades privadas.
L.
Notificar por escrito a la
Junta dentro de los quince (15) días siguientes la adquisición de su dominio,
su nombre, apellidos, domicilios y número fecha y notaria de otorgamiento de su
título de propiedad acompañando dicha notificación con el certificado de tradición. En igual
caso el propietario de cualquier unidad que la haya enajenado, deberá comunicar
por escrito al Presidente los datos de la persona que los haya adquirido, así
como el número, fecha y lugar de otorgamiento del título. Cuando el nuevo propietario no entregue la
información requerida para la actualización del libro de registro de propietarios,
la Junta procederá a solicitar en registro
el respectivo certificado de tradición con cargo al propietario del inmueble
mediante facturación en el siguiente mes con los demás cobros.
ARTICULO 24.
PROHIBICIONES
En el uso de la
propiedad horizontal se prohíbe de modo general cualquier acto que perturbe la
paz, la tranquilidad y la salud de los copropietarios y ocupantes de la
Urbanización, así como su estética y seguridad, pero de manera especial se
prohíbe:
A.
Realizar acto alguno que
afecte o ponga en riesgo la salud, la tranquilidad, la seguridad, la vida y los
bienes de los demás propietarios u ocupantes.
B.
Realizar actividades, hacer
instalaciones, usar aparatos o máquinas, almacenar productos que comprometan la
seguridad o solidez de la Urbanización.
C.
Producir o permitir que se
produzcan o emitan señales visuales, ruidos, olores, partículas y cualquier
otro elemento que trascienda a las otras unidades privadas o al exterior de
niveles de incidencia o inmisión superiores
a los permitidos por decisión de la Asamblea o, en su defecto, por las
normas legales o por las autoridades sanitarias, urbanísticas y de policía.
D.
Obstruir o usar las áreas,
bienes, instalaciones y servicios comunes o las unidades privadas de manera
indebida o para fines diferentes a los aquí reglamentados o que estén
prohibidos por la Ley.
E.
Esta absolutamente prohibido
colocar antenas, cables, avisos u otro tipo de señales que modifiquen la
integración funcional, ambiental y espacial con el entorno o que alteren u
obstruyan la vista en cualquier parte de la Urbanización que no sea el lugar establecido para ello por
la Junta; secar ropas en las ventanas, sobre los balcones o áreas comunes.
F.
Tener animales que puedan
molestar a los vecinos o entorpecer las actividades o la presentación normal en
la Urbanización por sus actitudes,
juegos, agresividad, ruidos, olores, desechos o detritos; de todas maneras, se
prohíbe la permanencia o visita a la Urbanización de animales que no sean domésticos y de
aquellos que, aunque siéndolo sean potencialmente peligrosos.
G.
A los propietarios de unidades
privadas destinar cualquier área de la Urbanización para cualquier actividad
ilícita o que este expresamente prohibida por la Ley, por este reglamento o por la Asamblea.
H.
No se permite hacer trasteos hacia
o desde fuera de la Urbanización antes
de las 8:00 a.m. y después de las 5:00 p.m.
Los días dominicales y festivos
dicha prohibición en la mañana se extiende hasta las 11:00 a.m. y
después de las 3:00 p.m.; a efectos de respetar el descanso en estos días de
los habitantes de la Urbanización.
I.
Las áreas comunes denominadas
parqueaderos son de uso comunitario y no privado, por tal razón no se permite
ceder o arrendar a ningún título. Deben
respetarse las restricciones descritas en este manual para uso de los mismos.
PARAGRAFO 1. La
Junta, previa solicitud de los interesados autorizara a los propietarios,
arrendatarios o tenedores a cualquier título, el lugar donde pueden ser
ubicadas las diferentes antenas en la azotea o cubierta de las respectivas
torres.
CAPITULO
VII. DE LA SEGURIDAD INTERNA DE LA COPROPIEDAD
ARTICULO
25. REGISTRO DE RESIDENTES
En la recepción de la copropiedad se llevará un
directorio actualizado con los nombres de los propietarios, residentes, cuya
custodia estará a cargo de la Junta. La
información en el contenido, así como toda aquella relacionada con los
propietarios y residentes será confidencial y no podrá ser suministrada por
algún órgano de la copropiedad a persona natural o jurídica de ninguna
naturaleza, salvo orden expresa y escrita del propietario o residente, o
solicitud de alguna autoridad judicial.
Cuando se ocupe una propiedad por el
propietario o arrendatario, deberá informarse a la Junta con antelación no
inferior a cinco (5) días hábiles por escrito con datos como:
·
Documento que pruebe la
condición del propietario y/o arrendatario, u otro.
·
Nombre de todos los nuevos
residentes, incluidos los menores
·
Número del celular de los
residentes, mínimo el de dos de ellos
·
Número del celular mínimo de
dos familiares o amigos, para caso de emergencia
·
Relación detallada de mascotas
·
Información del vehículo de
uso personal y no publico de uso institucional siendo permitido máximo un (1)
carro y una (1) moto por unidad residencia; en caso de no tener carro puede
ingresa dos (2) motos de su propiedad.
CAPITULO VIII. PERSONAL DE
VIGILANCIA, ASEO Y SERVICIOS GENERALES
El personal de
vigilancia y aseo, o servicios generales que preste sus servicios en la
copropiedad, así como los usuarios y visitantes, deberán observar las
siguientes normas de seguridad y acatarlas:
1.
Los propietarios o tenedores
de unidades son las únicas personas que puede entrar libremente a cualquier
hora, de acuerdo con el registro de propietarios y residentes en poder del
personal de vigilancia y de la Junta.
2.
Todo paquete que salga de la
copropiedad en poder de una persona diferente al propietario o tenedor de la
unidad privada debe ser autorizado por el propietario y/o tenedor de la unidad
visitada.
3.
Los hijos menores de edad de
los propietarios no podrán sacar elementos como electrodomésticos, muebles o
similares, sin autorización escrita, permanente
o temporal de sus padres.
4.
Las empleadas de servicio
domestico, las niñeras, o cualquier otro trabajador o empleado de una unidad
privada, no podrán salir con paquetes sin ser autorizados por los
propietarios. Igualmente, no podrán
salir, especialmente las empleadas del servicio domestico y las niñeras, con
niños menores de edad, salvo previa autorización escrita del propietario o
arrendatario del inmueble. Es potestad
del copropietario o arrendatario, autorizar la revisión o no del trabajador o
empleado (bolsos y paquetes). El personal de vigilancia no permitirá la salida
de la copropiedad de niños menores de doce (12) años, sin la compañía de un
adulto responsable.
5.
Queda prohibido al personal de
vigilancia y oficios varios, suministrar información de los propietarios,
arrendatarios, tenedores o usuarios, mientras no sean autorizados.
6.
El comportamiento personal de
vigilancia y oficios varios con los residentes y visitantes de la copropiedad
debe ser atento, respetuoso, cortés, comprensivo, honesto y colaborador; de
igual manera deben proceder los residentes con ellos.
7.
El personal de vigilancia no
puede abandonar su sitio de trabajo, excepto en casos de extrema necesidad,
siempre y cuando esté al frente del servicio de vigilancia. Toda ausencia del
servicio debe ser notificada y aceptada por la Junta.
8.
El personal de vigilancia no
podrá enseñar inmuebles para venta o arriendo.
9.
El personal de vigilancia que tiene a su cargo la recepción de toda la
correspondencia, la organizará para posteriormente disponerla a su distribución
en los casilleros de cada unidad residencial.
Así el residente deberá recogerla personalmente en la recepción. El guarda de recepción debe avisar al
copropietario cuando llegue la correspondencia, o cualquier otra encomienda.
10.
Queda prohibido a los Guardas
de vigilancia guardar en la portería armas, joyas, dinero y en general todo
tipo de bienes privados, y si ello ocurriese, será de estricta responsabilidad
del propietario o usuarios de la copropiedad, debiendo ser entregados en sobre
sellado y con el nombre de quien recibe.
11.
En caso de alguna reparación
locativa en aéreas comunes, el personal de vigilancia ejercerá estricto control
y efectuará requisa al personal (técnicos, operarios, obreros, entre otros) que
vaya a salir de la copropiedad, previa autorización de la Junta, la cual deberá
contener los documentos de identificación del personal encargado de realizar la
obra o actividad.
12.
El personal de vigilancia y
servicios generales, deberá dar aviso inmediato a la Junta de todo daño,
anomalía o irregularidad de la cual tenga conocimiento en el ejercicio de sus
funciones.
13.
Queda expresamente prohibido
al personal de vigilancia y de servicios
generales, solicitar dinero prestado a los residentes de la copropiedad, así
como a los órganos de la Junta.
14.
El personal de vigilancia
cuenta con la autorización de la Junta para llamar la atención y generar el
correspondiente comparendo a la (s) persona (s) que incumplan las normas
dispuestas en el presente Manual, especialmente aquellas que regulan las áreas
comunes, las mascotas y las zonas de juego.
15.
El personal de vigilancia para
permitir el ingreso o salida de trasteos debe verificar que cuente con el
respectivo paz y salvo emitido por la Junta y no permitirá que se efectué en
horario diferente al establecido.
ARTICULO 26. INGRESO DE VISITANTES
No se permitirá el
ingreso de visitantes a la copropiedad, sin ser previamente identificados y
autorizados por el copropietario o arrendatario del inmueble a donde se
dirija. En situaciones de racionamiento
o corte de energía, o cuando por cualquier circunstancia la línea telefónica no
funcione, se utilizara el celular si existe tal opción; de lo contrario no se
permitirá la entrada de visitantes, salvo que previamente estén autorizados, o
que el residente los reciba personalmente en la portería.
ARTICULO 27. INGRESO DE FUNCIONARIOS DE SERVICIOS PUBLICOS
Para los funcionarios
de servicios públicos o autoridades jurisdiccionales que lleguen a la
copropiedad, el portero deberá exigir la identificación previa y confirmar su
veracidad con los documentos que así lo certifiquen, seguidamente dará aviso
inmediato a los propietarios o residentes de la unidad residencial requerida.
ARTICULO 28. SE PROHIBE EL USO DE POLVORA
Dentro de la
Urbanización Bosques de Milán, se cataloga como una falta muy grave.
CAPITULO IX. DE LAS REPARACIONES LOCATIVAS Y REMODELACIONES
ARTICULO 29. REPARACIONES EN LAS UNIDADES PRIVADAS
El copropietario o
arrendatario interesado en realizar una reparación, necesaria o locativa según
el caso, dentro de su inmueble, deberá informar previamente a la Junta con
mínimo cinco (5) días de antelación, salvo por circunstancias de emergencia;
consignando los siguientes datos:
1. Clase
de reparación.
2. Duración
estimada de la misma.
3. Datos
personales de las personas encargadas de realizar la obra. En todo caso, el copropietario o arrendatario
según el caso, es responsable de la conducta y los actos de las personas por él
autorizadas.
PARAGRAFO 1. Todo copropietario se
obliga a ejecutar de inmediato las reparaciones, cuya omisión, pueda ocasionar
perjuicios a las áreas comunes o a las demás unidades privadas, y por tanto la
reparación de los daños que llegare a ocasionar, estarán a su cargo.
ARTICULO 30. REMODELACIONES EN LAS UNIDADES PRIVADAS
Las remodelaciones o
reformas en los inmuebles se sujetaran a las siguientes reglas:
1.
Quien vaya a efectuar una
reforma o remodelación en su inmueble, deberá enviar a la Junta, por intermedio
del Presidente, con una anticipación de treinta (30) días calendario; a fin de
obtener la respectiva autorización, la siguiente información:
A.
Planos arquitectónicos
correspondientes
B.
Datos de las personas a cargo
C.
Lista y cronograma de las
obras a realizar
2.
El propietario deberá obtener
previamente autorización por escrito, de la autoridad administrativa
competente, en caso de que la naturaleza de la obra exija tal requisito.
3.
La obra no debe comprometer la
seguridad, solidez, y salubridad de las unidades privadas vecinas y del
conjunto. No debe afectar los servicios
comunes.
4.
La Junta estudiara el
proyecto, y si cumple con los anteriores requisitos, le impartirá su aprobación
por escrito.
ARTICULO 31. OBLIGACIONES COMUNES PARA LAS REPARACIONES,
REMODELACIONES Y REFORMAS
Los propietarios o
arrendatarios, según el caso, deberán observar las siguientes disposiciones,
cuando realicen alguna reparación o remodelación en su inmueble:
1. Las
obras en las unidades privadas solo podrán realizarse en el horario de las 8:00
a.m. hasta las 5:00 p.m., de lunes a viernes y
los sábados, domingos y festivos,
de10:00 a.m. a 4:00 p.m.
2. Durante
la ejecución de la obra, será responsabilidad del propietario o arrendatario
del inmueble, según el caso, durante el tiempo que demore la reparación del
respectivo inmueble, de mantener las áreas comunes que utilice limpias y sin
deterioros.
3. Cualquier
daño causado a las áreas comunes o a otros inmuebles como consecuencia de la
obra, deberá ser reparado inmediatamente, por cuenta del propietario o
arrendatario según sea el caso.
4. Los
residuos o materiales de desecho o escombros de la obra, deberán ser retirados
en empaques que impidan el paso del polvo, partículas y suciedades.
5. La
disposición de los escombros es responsabilidad del propietario o del
arrendatario del inmueble en donde se realicen dichas obras, por lo tato,
deberá, según el caso retirarlas de la copropiedad, y en ningún caso podrán ser
dejadas en el depósito de basuras o en las áreas comunes.
CAPITULO X. NORMAS
RELATIVAS A LAS ZONAS DE
ESTACIONAMIENTO.
ARTICULO 32. USO DE LOS PARQUEADEROS.
La utilización de los
parqueaderos estará sujeta a las siguientes reglas:
·
Solamente tendrán acceso a los
parqueaderos, los propietarios y arrendatarios, quienes deben registrar las
placas de su vehículo en la Presidencia de la Junta, y que estén al día en el
pago de expensas.
·
Los usuarios que transiten en
sus vehículos por la vía pública, no podrán obstaculizar el libre movimiento de
los demás vehículos.
·
No está permitido estacionar
en los parqueaderos Buses, Busetas y, en general, vehículos con capacidad
superior a una (1) tonelada.
·
Los usuarios de los
parqueaderos deberán dejar los vehículos debidamente cerrados (bodegas,
portezuela y vidrios) y conectada la alarma, o cualquier otro dispositivo de
seguridad.
·
Está prohibido el
almacenamiento de cualquier tipo de combustible en la zona de parqueo, así
como el aprovisionamiento de combustible
a los automotores dentro del parqueadero.
El infractor de esta norma será responsable por los daños causados a
personas, vehículos, e instalaciones del parqueadero.
·
Todo usuario de automotor, al
ser informado que su vehículo tiene escape de combustible, aceite o agua,
deberá hacerlo reparar inmediatamente.
El infractor será responsable de todo perjuicio que cause al concreto o
piso, y deberá correr con los gastos que ocasionen las reparaciones de la zona
afectada.
·
La circulación en los
parqueaderos se hará conservando siempre la derecha y la velocidad moderada que
no supere los diez (10) kilómetros por hora.
Tendrá prelación para estacionar el vehículo que llegue primero. El incumplimiento de esta norma será
considerada una falta grave. Los
residentes que hagan caso omiso al límite permitido de velocidad serán citados
a reunión con el Comité de Convivencia con el fin de establecer compromisos.
·
Cualquier daño causado por uno
de los usuarios a otro vehículo, deberá ser reportado inmediatamente a la Junta
por quien lo causó, quien observo el hecho, o por el Vigilante de Turno; y
según las circunstancias del hecho,
deberá avisarse a las autoridades de tránsito.
·
No podrá hacerse reparaciones
a los vehículos dentro de los parqueaderos, fuera de las absolutamente
necesarias para retirar el vehículo y llevarlo a reparación definitiva a otro
sitio, fuera de la copropiedad.
·
No está permitido el lavado de
vehículos dentro los parqueaderos.
·
No está permitido efectuar
cerramientos en los parqueaderos, así se trate de cierres parciales.
·
No se permite utilizar las
zonas de parqueadero como depósito, bodega o sitio para ubicar muebles enseres,
electrodomésticos, trastos viejos, escombros y cualquier otro tipo de objeto
diferente a un vehículo automotor. En caso de ser estrictamente necesario, la
Junta podrá conceder un permiso de carácter temporal, que no puede exceder de
quince (15) días.
·
Las bicicletas se deben
ubicar, o en el área destinada y/o lugares previamente autorizados por la
Junta.
·
Los parqueaderos no podrán ser
utilizados como área de juegos, ni para montar patines, bicicleta, o realizar
otras actividades diferentes a la que están destinados.
·
Está prohibido la permanencia
de mascotas en los parqueaderos.
·
Todo usuario de los
parqueaderos debe verificar que la alarma de su vehículo esté funcionando
correctamente para que no se active innecesariamente, a fin de evitar molestias
por contaminación auditiva.
·
Los vehículos deben
estacionarse en reversa.
·
Se prohíbe parquear en zonas
de circulación vehicular y en áreas que determine la Junta, con excepción de
fuerza mayor o un caso fortuito. En todo
caso se debe evitar invadir, así sea parcialmente, las zonas de parqueo vecinas
y las áreas de circulación.
·
Se prohíbe el uso excesivo de
la bocina y/o pito de los vehículos dentro de la copropiedad, salvo en caso de
extrema necesidad; igualmente por respeto con los vecinos, queda prohibido en
la portería, hacer uso del pito del vehículo para ingresar o salir de la
copropiedad, toda vez que el Vigilante debe estar atento.
·
Se prohíbe a los visitantes
hacer uso de los parqueaderos de los residentes.
·
Se amonestará por primera vez
a los propietarios de los automotores que no guarden respeto por los vecinos
con radio a alto volumen, pito o similares, así como los vehículos que
presenten fugas de aceite que deterioren el área de parqueo, o en todo caso que
atenten contra el aseo y presentación de las zonas comunes, En caso de reincidencia se aplicaran las
sanciones estipuladas en el presente manual de convivencia.
·
Se prohíbe reservar casillas
de parqueo de automóviles bloqueándolos con motos o cualquier otro medio.
ARTICULO 33. CONTROL
A LOS VEHICULOS DE LOS RESIDENTES.
La
Junta autoriza a los Vigilantes para que verifiquen que los vehículos (carro o
moto) parqueados, se encuentren en posición de salida; y deberán observar lo
siguiente:
·
Es obligación de los
residentes entregar la información del vehículo
que solicite la Junta, por medio de los Vigilantes, para la
actualización del libro de vehículos que está en la recepción de la copropiedad
donde deben estar registrados las placas, casa y demás datos pertinentes.
·
Si alguna persona diferente al
propietario, arrendatario o residente de casa o apartamento va a retirar un
vehículo del parqueadero, deberá presentar, sin excepción alguna, autorización
escrita de quien figure registrado en la Junta.
ARTICULO 34. DAÑOS A OTROS VEHICULOS
Cualquier daño causado
por uno de los usuarios a cualquiera de los vehículos, deberá ser reportado
inmediatamente a la Junta o en su defecto a los Vigilantes, cuando no sea
horario de oficina de la Junta, quien según las circunstancias deberá dar aviso
a la autoridad competente. La Junta no
se hace responsable de daños ocasionados a vehículos, pero estará atenta a
suministrar toda la información necesaria que esté a su alcance, para aclarar
el hecho.
CAPITULO XI DE LA
ENTRADA Y SALIDA DE TRASTEOS
ARTICULO 35. AUTORIZACION
Para efectuar cualquier
trasteo, se deben atender los siguientes requerimientos:
·
El residente o propietario
enviará, en día hábil, una comunicación por escrito a la Junta, solicitando
autorización correspondiente por lo menos con cuarenta y ocho (48) horas de
anticipación a la fecha en que se vaya a realizar.
·
Sin excepción, todo
propietario y arrendatario que desee cambiar de residencia, para poder realizar
la mudanza, deberá esta a paz y salvo por todo concepto con la Junta, incluidas
cuotas ordinarias, cuotas ordinarias con destinación, cuotas extraordinarias y
multas.
·
Ante daños que se causen a las
zonas comunes y demás bienes de la copropiedad, el Vigilante de turno
verificara inmediatamente después de terminado el trasteo que no se haya
causado daño a dichas zonas y demás bienes de la copropiedad. En caso de presentarse daños por dicho evento,
quien hiciere el daño y/o el propietario deberá pagar el mismo, el cual será
sumado en la cuota de administración siguiente.
·
La entrada y salida de
trasteos sólo se podrá hacer en el horario establecido por la Junta, entre las
8:00 a.m. y las 5:00 p.m. de lunes a viernes y el dia sábado entre las 9:00
a.m. y las 5.00 p.m. Los domingos y
festivos de 11:00 a.m. a 3:00 p.m. Para
realizar el trasteo, deberá dejarse en la Junta el depósito dispuesto por esta,
dinero que le será devuelto al residente una vez se verifique que, durante el
trasteo, no se haya presentado ningún daño.
·
La Junta y los Vigilantes
están ampliamente facultados para vigilar la operación de trasteos y tomar las
medidas necesarias en bien de la copropiedad.
·
Quien realiza el trasteo,
tanto en su entrada, como en su salida, deberá informar por escrito a la Junta
sobre el personal y los contratistas autorizados para tal fin, quienes deberán
estar plenamente identificados.
Los nuevos propietarios
de unidades privadas de la copropiedad deben tener en cuenta el siguiente
instructivo:
·
Dirigirse a la Junta para
identificarse como nuevo propietario de la unidad privada, anexando el
certificado de libertad y tradición con fecha reciente.
·
Solicita a la Junta el paz y
salvo, o el estado de cuentas de dicha unidad privada con la copropiedad a la
fecha de su compra por parte del anterior propietario, y en el evento que éste
no se encuentre a paz y salvo con la Junta, de conformidad con lo dispuesto en
el artículo 29 de la Ley 675 de 2001, existe solidaridad en su pago entre el
propietario anterior y el nuevo propietario del respectivo bien inmueble, al
momento de realizarse la transferencia del derecho de dominio.
·
Comunicar a la Junta si el
inmueble va a ser consignado para que lo administre una inmobiliaria, o si
arrendado por el mismo propietario; o si este va a ser ocupado por el nuevo
propietario, caso en el cual deberá anexarse
el nombre con identificación de cada una
de las personas que habitan en él.
·
Identificar las placas de
vehiculo que va ocupar la zona de parqueadero.
·
Solicitar a su costa en la
Junta, copia del Manual de Convivencia.
CAPITULO XII. MANEJO
DE BASURAS Y ESCOMBROS
Con relación al manejo
de las basuras y escombros, se deben observar las siguientes normas:
·
Las basuras deberán ser
sacadas en horas de la noche, entre las 8.00 p.m. y 10:00 p.m., al frente de
cada unidad privada, dentro de bolsas
plásticas debidamente cerradas y no muy grandes.
·
No se deben dejar cajas,
bolsas y objetos de vidrio frente a cada unidad privada, o en áreas comunes, y
cada residente debe llevarlas al depósito de basuras.
·
No está permitido arrojar
directamente residuos de alimentos, estos deberán empacarse en bolsas plásticas
anudadas correctamente.
·
Deberán clasificarse y
empacarse separadamente según se trate de residuos reciclables o residuos
orgánicos y acogerse a las especificaciones para clasificación de residuos
establecidas por la Empresa de Aseo y/o por el Comité de Medio Ambiente de la
copropiedad.
·
Los residuos húmedos o
susceptibles a putrefacción deben ser debidamente empacados impidiendo el paso
de estas sustancias por fuera del empaque.
Los demás que exijan las autoridades de salud y las entidades que
prestan servicios de aseo.
PARAGRAFO 1: El mantenimiento de las
zonas comunes (jardines y zonas verdes, circulaciones peatonales, están a cargo
de la Junta, por lo que es compromiso y responsabilidad de todo residente el no
arrojar basuras y líquidos en dichas áreas.
PARAGRAFO 2: Se prohíbe el depósito
de residuos sólidos de tierra o escombros de construcción en los sitios
destinados al depósito de basuras.
PARAGRAFO 3: El incumplimiento en el
manejo de basuras será considerado falta muy grave.
CAPITULO XIII. DE LA TENENCIA DE MASCOTAS Y ANIMALES
DOMESTICOS.
ARTICULO 36. REGULACION SOBRE TENENCIA DE ANIMALES
La tenencia de animales
domésticos está regulada por la Ley 746 de 2002, en concordancia con el Código
Nacional de Policía. La tenencia de
ejemplares caninos en los inmuebles requiere que las circunstancias de su
alojamiento en el aspecto higiénico y sanitario de alimentos y custodia sean
adecuados y que no se produzca ninguna situación de peligro o incomodidad para
los vecinos u otras personas en general, o para el propio animal, por lo que su
tenencia se regirá por las siguiente normas:
·
El propietario de un animal
doméstico (perros, gatos, y otros) se hace responsable de todo daño o lesión
que ocasione el mismo.
·
Se compromete a tener las
mascotas con las medidas preventivas y de seguridad establecidas en la Ley
Correspondiente, existiendo el compromiso de aportar a la Junta el
correspondiente certificado de sanidad.
·
Los dueños o tenedores de
animales domésticos o mascotas deben
utilizar correas, bozal y permiso de conformidad con lo establecido en la Ley y
demás normas concordantes vigentes,
cuando se desplacen por áreas comunes.
·
Los dueños o tenedores de
animales domésticos o mascotas deberán
recoger y depositar en los lugares y recipientes de basura, los excrementos que
se produzcan durante su desplazamiento en las áreas comunes.
·
En ningún caso los animales
domésticos o mascotas podrán realizar sus necesidades fisiológicas en las zonas
comunes. En caso de registrarse algún
incidente de esta clase, el dueño o tenedor se hace responsable y deberá
limpiar y lavar la zona afectada.
·
Los dueños o tenedores de
animales domésticos o mascotas, deben vacunarlos según las indicaciones de las
autoridades sanitarias y mantener vigente el certificado de vacunación
antirrábica. El propietario de la
mascota debe entregar a la Junta el correspondiente certificado de sanidad, y
tener su mascota con el control de vacunas al día.
·
Los perros o cualquier tipo de
mascotas que sean consideradas peligrosas, no deben ingresar a la copropiedad,
exceptuando el caso en el que las personas discapacitadas lo requieran.
·
Las mascotas no podrán ser
dejadas en zonas comunes, bajo ninguna circunstancia.
·
Si la mascota permanece sola
dentro de un inmueble, se verificara que esta no irrumpa en la tranquilidad de
los demás residentes por los ruidos ocasionados
por la misma, de lo contrario se notificará al residente con el fin que
se tomen los correctivos respectivos.
·
Las mascotas no pueden ser
cepilladas en los pasillos o andenes, ni en áreas comunes y se debe evitar que
los pelos que estos generan se salgan a pasillos y andenes, de ser así el dueño
de la mascota es el directamente responsable de asear la zona.
·
Ninguna mascota debe
permanecer sola por espacios prolongados, lo cual atenta contra la integridad
de la mascota y la tranquilidad de los residentes.
ARTICULO 37. LOS PROPIETARIOS DE PERROS DE LAS SIGUIENTE
RAZAS.
American Staffordshire,
Terrier o Amstaff, Staffordshire Bull Terrier, Bullmastiff, Doberman, Mastín
Napolitano, Pitbull Terrier, American Pitbull Terrier, de Presa Canino,
Rottweiler, Tosa Japonés; animales que han tenido episodios de agresiones a
personas u otros perros y en general perros u otros animales considerados
peligrosos para los residentes y especialmente para los niños, conforme a lo
establecido por la Ley y las normas que lo modifiquen; deben contar con una
póliza de responsabilidad civil y verificar que salgan siempre con bozal y en
compañía de un adulto responsable.
ARTICULO 38. DE LOS EXCREMENTOS
La falta de higiene
correspondiente a excrementos de perros, gatos, aves de corral y otros animales
en áreas comunes, así como ladridos y ruidos que interrumpan la tranquilidad y
seguridad, serán objeto de sanciones por parte de la Junta dicho cumplimiento
será considerado falta muy grave, en caso de molestias reportadas a la Junta
y/o reincidencia es deber de la Junta entablar las acciones establecidas en el
reglamento y/o las legales y de policía pertinentes.
CAPITULO XIV. DEL
ASEO, CONSERVACION Y PRESENTACION DE LAS AREAS COMUNES
ARTICULO 39.
MANTENIMIENTO
Cada Unidad es
responsable de mantener el aseo, evitando ensuciar paredes, pasillos, ventanas,
pisos, fachadas, techos, escaleras, parqueaderos y áreas verdes y jardines, de
igual manera se prohíbe arrojar papeles, basura o colillas de cigarrillo hacia
las zonas peatonales o dentro la Urbanización y áreas comunes de la
copropiedad. Queda prohibida de manera
expresa dejar bolsas de basura o cajas de basura en los andenes.
ARTICULO 40. IMAGEN DE LA COPROPIEDAD
Para velar por la buena
imagen de la copropiedad, se tienen que observar las siguientes normas:
·
No se podrán colgar prendas,
tapetes, avisos u otros elementos, en ventanas u otros sitios, o mantener cajas
y desorden en los andenes, conductas que van en detrimento de la buena imagen
de la copropiedad; sin cumplir con los procedimientos establecidos para tal
efecto en el Manual de Convivencia de la Urbanización.
·
No está permitido colocar
avisos, afiches o carteles en las ventanas, en los postes o en las carteleras
comunes, exceptuando cuando el inmueble se esté promocionando para el alquiler
o la venta.
·
Residentes y visitantes deben
conservar el buen comportamiento en las áreas comunes.
·
Se prohíbe ingerir licor en las áreas comunes, a
excepción del salón social cuando ha sido solicitado para algún evento. En todo
caso queda prohibido para menores de edad.
·
Se prohíbe fumar en las áreas
comunes cerradas, tales como portería y salón social, esta acción es
considerada falta muy grave.
CAPITULO XV. DEL USO
DEL SALON SOCIAL
Todas las reuniones
sociales y fiestas deben realizarse en el salón social.
ARTICULO 41. PRESTAMO.
El Salón Social podrá
ser prestado a cualquier propietario o residente de la copropiedad, por parte
de la Junta, para lo cual debe atender las siguientes normas:
·
Presentar solicitud escrita
con ocho (8) días de anterioridad a la fecha en que se vaya a realizar el
evento social, y realizar el respectivo depósito.
·
Para hacer uso del salón
social de la copropiedad, se requiere que el solicitante sea residente de la Urbanización,
se encuentre a paz y salvo por todo concepto con la Junta y no haya sido
sancionado por la Junta el último año anterior a la solicitud, por uso indebido
de dicho recinto.
·
Los residentes que se
encuentren en mora con la copropiedad por concepto de obligaciones pecuniarias
y no pecuniarias no podrán solicitar el salón social. En caso de haber varios residentes
interesados en la misma fecha y horario, la asignación se hará por orden de
solicitud.
·
Prohibiciones para las
personas que utilicen el salón social de
la copropiedad
a. Consumir,
distribuir o comercializar sustancias alucinógenas o de cualquier otra clase,
que estén prohibidas por la Ley.
b. No
se podrán hacer eventos de mercadeo, comerciales, de contribución, políticos,
religiosos, fiestas masivas de cualquier naturaleza, distintos a las
celebraciones familiares de los residentes, o aquellas académicas, previamente
concertadas con la Junta.
c. Para
las persona invitadas, que no residan en la copropiedad, les queda restringido
el acceso a las otras zonas comunes de la copropiedad.
d. Realizar
actos indecorosos, violentos, o que atenten contra la moral y las buenas
costumbres de la copropiedad.
·
Quien use el salón social,
deberá entregarlo sin basuras y otros elementos que dificulten el aseo del
mismo por parte del personal de la Junta.
ARTICULO 42. RESPONSABILIDAD.
El propietario, tenedor
o usuario se hace responsable por el uso que haga del salón social, tanto él
como sus invitados, y por los daños o faltantes que puedan generarse con
respecto al inventario que se elabora por la Junta al entregar el salón.
ARTICULO 43. HORARIO.
El horario de uso del
salón social será señalado por la Junta de la copropiedad (Lunes a Jueves de
11:00 a.m. a 11:00 p.m.; viernes y sábados de 11:00 a.m. a 02:00 a.m.; Domingos
de 11:00 a.m. a 11:00 p.m. y de 11:00 a.m. a 02:00 a.m. de ser lunes festivo el
siguiente día).
ARTICULO 44.
AUTORIZACION.
Está se hará por
escrito, estipulando fecha y hora, y el solicitante; para hacer uso del salón social, deberá cancelar el valor
dispuesto por la Junta, y así mismo dejar un deposito por la misma cantidad, el
cual será devuelto una vez se verifique que no se presento ningún daño y/o
perdida de algún elemento. La
autorización incluye el uso del salón social con toda su dotación, quedando
restringido el acceso de invitados a zonas comunes diferentes de éste. Esta autorización no incluye la asignación de
parqueaderos.
CAPITULO
XVI. DEL USO
DE LA PISCINA
ARTICULO
45. USO DE LA PISCINA
Las normas contempladas
dentro del presente Manual de Convivencia, han sido publicadas en la cartelera,
las cuales corresponden a lo dispuesto por la Ley 1209 de 2008, siendo estas de obligatorio cumplimiento. La
Junta determinará si se cobra por su uso o da un número de manillas para su uso
y deberán observarse las siguientes normas:
·
Hay que portar la manilla
(dispuesta por la Junta) en la muñeca y presentarla al momento de ingresar.
·
Se debe ingresar con el
calzado adecuado (suela de caucho antideslizante).
·
Es obligatorio el uso de
vestido de baño (nylon, polyester o licra) y gorro. Usar pantalonetas de material permitido para
piscinas.
·
No se autoriza el ingreso de
mascotas a esta zona.
·
Se prohíbe ingresar a la
piscina en estado de embriaguez, además de ingerir bebidas alcohólicas y/o
alucinógenos, alimentos y fumar en el área de la piscina.
·
Se prohíbe el uso de equipos
de sonido.
·
Está prohibido el ingreso de
vasos de vidrio, botellas o cualquier otro elemento corto punzante.
·
No están permitidos los juegos
bruscos y el desarrollo de actividades recreativas con materiales deportivos no
apropiados para el agua como balones de futbol, voleibol, baloncesto y otros.
·
La piscina para niños es para
uso exclusivo de ellos, hasta los doce (12) años de edad.
·
Los niños menores de 12 años y
con condición de discapacidad, deben estar acompañados por un adulto
responsable, quien debe estar con ropa adecuada para la zona húmeda. El cuidado de los niños en el área de la
piscina o otros sitios del conjunto, es responsabilidad exclusiva de los
padres.
·
Los bebes, para ingresar a la
piscina, deberán usar los pañales especiales para su uso, de lo contrario no
podrán ingresar.
·
El comportamiento dentro de la
piscina, debe estar de acuerdo con las normas morales de convivencia.
PARAGRAFO 1: Cuando vaya a ser
utilizada por personas invitadas, es obligatoria la presencia del residente
acompañando a sus invitados, quienes a su vez deben portar la correspondiente
manilla.
PARAGRAFO 2: El incumplimiento de
este reglamento será considerado falta grave, y su reincidencia considera falta
muy grave.
ARTICULO 46. HORARIO DE LA PISCINA
La piscina tendrá el
horario dispuesto por la Junta, el cual será fijado públicamente.
·
Ingreso de adultos y niños: De
sábados y domingos (lunes festivo) de: 10:00 a.m. a 5:00 p.m. El ingreso de menores de 12 años debe ser en
compañía de un adulto responsable
·
Temporada de Vacaciones: En
los horarios estipulados anteriormente, pero la Junta podrá ampliar o
restringir dicho horario, según las necesidades del caso.
PARAGRAFO 1. Los niños podrán hacer
uso de la piscina, únicamente en compañía de sus padres y bajo la
responsabilidad de los mismos.
PARAGRAFO 2. Los días lunes y martes
no habrá servicio de piscina, ambos por mantenimiento. Cuando el lunes sea día festivo, el
mantenimiento se trasladara al día martes y miércoles, por ende, no habrá
servicio.
ARTICULO 47. DAÑOS
EN LAS PISCINAS
Cualquier contaminación
con elemento tóxico, biológico, fisiológico, o de alimentos le será cobrada a
quien lo ocasione. Deberá cancelar el
valor de los análisis microbiológicos, químicos y los tratamientos requeridos
para su recuperación. Si el daño es
ocasionado por un visitante, los daños le serán cargados al responsable de la
invitación.
CAPITULO XVIII. DEL
USO DE LA ZONA DE JUEGOS
Uso para el
correspondiente Titulo, se considera la Zona de Juegos Infantiles, para el uso
de la zona de juegos infantiles deberá observar las siguientes normas:
·
El uso de la zona de juegos
infantiles es sólo parta niñ@s hasta los doce (12) años de edad. Está prohibido el uso de esta zona para
mayores de la edad establecida.
·
Los menores, siempre que hagan
uso de la zona de juegos infantiles, deben estar en compañía de un adulto
responsable.
·
En la zona no está permitido
el uso de balones de futbol, pelotas, bicicletas, patines, patinetas, motocicletas o raquetas, excepto triciclos en
la zona demarcada para estos. El uso en
esta zona de los artículos o elementos no permitidos, serán decomisados por las
personas autorizadas por la Junta en este Manual mientras el acudiente se hace
responsable.
·
Los arreglos que deban hacerse
a estas zonas de juegos por daños en el mal uso de las mismas serán cobrados al
residente responsable; al igual que los daños ocasionados al alumbrado, arboles
y jardines.
PARAGRAFO 1: El incumplimiento de
este artículo será considerado falta grave, y su reincidencia será considerada
falta muy grave.
ANEXO DEL MANUAL DE CONVIVENCIA SOBRE LAS INFRACCIONES Y
CALIFICACION DE LAS INFRACCIONES.
ARTICULO 48. INFRACIONES LEVES QUE EQUIVALEN AL VALOR DE
UNA EXPENSA MENSUAL.
Se consideran como
infracciones LEVES. El incumplimiento de las obligaciones
establecidas en los siguientes literales:
a.
Estacionar los vehículos en
los parqueaderos precisamente dentro de las líneas de demarcación.
b.
No asistir a las Asambleas de
Propietarios y no concurrir a las citaciones que le haga la Junta.
c.
No responder de manera veraz y
oportuna las encuestas formuladas por la Junta.
d.
No solicitar autorización
previa a la Junta para el ingreso o permanencia de personal por fuera de los
horarios normales.
e.
Hacer mal uso de las zonas de
parqueadero.
f.
Utilizar las zonas comunes
para conferencias y reuniones de carácter político, religioso o gremial.
g.
Arrojar o tirar colillas de
cigarrillo por las ventanas de las
unidades privadas o desde automóviles, en las áreas comunes.
h.
Es obligación estacionar los
vehículos en los parqueaderos dentro de las líneas de demarcación.
i.
Se prohíbe parquear en zonas
de circulación vehicular, con excepción de casos de fuerza mayor o caso
fortuito. En todo caso, se debe evitar
invadir, así sea parcialmente, las zonas de parqueo vecinas y las áreas de circulación
ARTICULO 49. INFRACCIONES
GRAVES QUE EQUIVALEN AL VALOR DE DOS EXPENSAS MENSUALES.
Se consideraran
infracciones GRAVES. El incumplimiento en los siguientes
literales:
a.
Reparar a sus expensas los desperfectos que se
ocasionaren en las partes inmediatamente superiores o colindantes por roturas
de colectores de aguas negras, o tuberías de aguas potables, que no fueren de
uso común, ocurridas en su unidad, por reformas. Reparaciones, accidentes de
cualquier naturaleza, negligencia, abandono o imprudencia de los usuarios. La misma obligación es aplicable cuando se
produzcan humedades, por no mantener las instalaciones en debidas condiciones,
en caso de encontrarse desocupada la respectiva unidad privada o por no haberse
procedido a la reparación de la misma con la prudencia requerida en cada caso.
b.
No mantener el inmueble en las
mejores condiciones de higiene, limpieza, conservación y seguridad.
c.
Ejercitar su derecho de
dominio dentro de un cívico y funcional concepto de las relaciones vecinales y
de convivencia, aceptando las restricciones que impone expresa y tácitamente el
Manual de Convivencia.
d.
No solicitar permiso por
escrito a la Junta para la utilización especial y temporal de bienes de dominio
común, indicando en la solicitud la naturaleza de la utilización y el tiempo
estimado de la misma.
e.
No darle un manejo higiénico y
de salubridad a los excrementos de perros, gatos y otros animales en áreas
comunes y demás.
f.
Arrojar cualquier clase de
objetos o basuras a los bienes de propiedad común o a las vías públicas.
g.
No se podrán estacionarse los vehículos fuera de
las líneas que demarcan los parqueaderos.
h.
Las motos deben hacer uso
exclusivo de los espacios que fueron destinados para el parqueo de las mismas.
i.
No podrán hacerse reparaciones
a los vehículos en los parqueaderos fuera de las absolutamente necesarias para
retirar el vehículo y llevarlo al taller para su reparación definitiva.
j.
Los parqueaderos, no podrán
ser reservados por los propietarios o habitantes de la Urbanización Bosques de
Milán, ya que estos son de uso común.
k.
Los vehículos deben
estacionarse en los parqueaderos en posición de salida (en reversa).
ARTICULO 50. INFRACCIONES MUY GRAVES QUE EQUIVALEN AL VALOR
DE CUATRO EXPENSAS MENSUALES.
Se consideran
infracciones MUY GRAVES. La violación a las obligaciones en los
siguientes literales:
a. Responder,
sin perjuicio de la responsabilidad que pueda caber simultáneamente a otros
titulares de derechos reales u ocupantes como usuarios, inquilinos, etc.; de
los daños materiales o morales que dentro la Urbanización Bosques de Milán, se
ocasionen a otros copropietarios o a terceros, por la acción u omisión dolosa o
culposa de sí mismo, de su familia, de las personas residentes o usuarias en su
unidad privada con cosas de su propiedad.
b. El
propietario o tenedor de un bien de dominio privado o particular en el que se
haya perpetrado la comisión de un delito cualquiera, que afecte directamente
sus intereses, presentará de manera inmediata y directa la respectiva denuncia
penal ante las autoridades competentes y dará información oportuna de este
hecho a la Junta a fin de que ésta tome los correctivos necesarios que fueren
del caso.
c. Dar
cumplimiento estricto y oportuno al Manual de Convivencia y las decisiones adoptadas por los órganos de la Junta de la
Urbanización Bosque de Milán.
d. No
cumplir con las decisiones adoptadas por
la Junta, en materia sancionatoria.
e. Los
dueños, tenedores y/o responsables de animales domésticos o mascotas, deben
utilizar correas, bozal y permiso de conformidad con lo establecido en la Ley
746 de 202 y demás normas concordantes vigentes.
f. Respetar
y someterse al cumplimiento de las normas de uso y manejo de: La piscina y
salón social; así como acatar los requisitos que se tienen que cumplir para el
buen uso y manejo de los mismos; como también los días y horarios de
funcionamiento.
g. Instalar
alambres, antenas de radio, televisión o similares en lugares no destinados
para el efecto, como la cubierta y en la fachada, sin autorización de la Junta.
h. La
inasistencia a cualquier asamblea general ordinaria o extraordinaria de
propietarios y residentes.
ACTA DE REUNION
COMITÉ DE CONVIVENCIA
FECHA: 15 febrero de 2019
HORA: 6:30 p.m.
ASISTENTES: RODOLFO ANTONIO DUQUE CATAÑO
TERESA OSORIO VALENCIA
YULY ALEJANDRA CORREA VALENCIA
TEMA: Incidente en la piscina (10 febrero de 2019)
Se comenta el tema y se
determina, que hasta que no se establezca el uso apropiado de la piscina y la
reglamentación que se necesita, el servicio debe estar suspendido.
Con respecto a lo
sucedido con los jóvenes del 10 febrero de 2019, involucrados en el incidente,
se solicita enviar un llamado de atención, tanto a los padres como a los hijos,
por medio del Secretario de la Junta
INVOLUCRADOS:
·
CRISTIAN LOPEZ (Mz. 2 Cs. 9)
·
JUAN CAMILO SERNA Y MARLENY
GARCIA (Mz. 4 Cs. 19)
·
ANDREA MELO (Mz. 3
Cs. 26 )
No habiendo temas más
que tratar, la firman quienes en ella intervinieron:
RODOLFO ANTONIO DUQUE CATAÑO TERESA OSORIO VALENCIA
YULY
ALEJANDRA CORREA VALENCIA
ANEXAMOS:
Propuesta USO DE LA PISCINA
Copia de la Ley 1209 de 2008…normas
de seguridad piscinas
